MAGELLIM REIM conclut la vente d’un immeuble de bureaux à Cergy, affichant un rendement interne exceptionnel supérieur à 10%

par administrateur | Jan 23, 2026 | Actions - Bourse

Dans le paysage en constante évolution de l’immobilier tertiaire, une transaction récente à Cergy fait figure de prouesse financière. MAGELLIM REIM, acteur reconnu dans la gestion d’actifs immobiliers, a orchestré la vente d’un immeuble de bureaux stratégiquement situé, générant un rendement interne (TRI) impressionnant de plus de 10%. Cette opération, d’une durée de détention de douze ans, illustre parfaitement la capacité de MAGELLIM REIM à identifier, optimiser et valoriser des actifs immobiliers, même dans un contexte économique fluctuant. L’immeuble, d’une surface de 1 200 m², acquis en VEFA, a été cédé à un établissement d’enseignement, marquant une transformation d’usage pertinente et profitable. Cette réussite, loin d’être le fruit du hasard, repose sur une stratégie d’investissement clairvoyante, une gestion active rigoureuse et une compréhension fine des dynamiques de marché.

Cette vente à Cergy n’est pas seulement une nouvelle financière ; elle est le reflet d’une expertise confirmée en matière d’investissement immobilier et de gestion d’actifs tertiaires. Elle démontre que des rendements supérieurs à la moyenne sont possibles lorsque l’on combine une vision stratégique à long terme avec une exécution opérationnelle sans faille. Les caractéristiques de cette transaction, notamment le rendement interne exceptionnel et la mutation d’usage réussie, en font un cas d’étude précieux pour les investisseurs cherchant à naviguer avec succès dans le marché immobilier de 2026.

En bref :

• MAGELLIM REIM cède un immeuble de bureaux à Cergy après 12 ans de détention.
• La vente génère un rendement interne (TRI) supérieur à 10%.
• L’actif de 1 200 m², acquis en VEFA, a été vendu à un acteur du secteur de l’éducation.
• L’opération met en lumière l’expertise de MAGELLIM REIM en gestion active et en club deal.
• Cette transaction immobilière est un exemple de rentabilité optimisée dans l’immobilier d’entreprise.

L’Acquisition Stratégique en VEFA : Les Fondations d’un Rendement Exceptionnel à Cergy

Revenons en février 2013, une période où le marché immobilier parisien commençait à montrer des signes de saturation, poussant les investisseurs avisés à explorer de nouveaux horizons. C’est dans ce contexte que MAGELLIM REIM, alors encore connue sous le nom de Foncière Magellan, a scellé l’acquisition d’un immeuble de bureaux en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) à Cergy. Ce choix n’était pas le fruit du hasard mais d’une analyse prospective approfondie des potentialités offertes par la préfecture du Val-d’Oise. La VEFA offrait un avantage décisif : la possibilité d’obtenir un actif neuf, conçu selon les normes les plus récentes en matière de construction, de performance énergétique et d’ergonomie. Ces critères sont devenus de plus en plus cruciaux pour attirer des locataires de premier plan, désireux de disposer d’espaces de travail modernes et fonctionnels. La localisation à Cergy, bénéficiant d’un tissu économique dynamique, d’un pôle universitaire en plein essor et d’une connectivité routière et ferroviaire en constante amélioration, représentait un pari stratégique sur le long terme. L’accessibilité croissante et le développement des infrastructures tertiaires dans cette zone de la Grande Couronne parisienne la rendaient particulièrement attractive pour les entreprises cherchant à optimiser leurs coûts tout en maintenant une présence significative en Île-de-France. Pour les investisseurs cherchant à répliquer ce succès, il est souvent recommandé de s’appuyer sur des experts capables d’identifier ces zones de croissance avant qu’elles ne deviennent évidentes pour le grand public, comme le suggèrent les analyses sur le marché immobilier français.

Dès sa livraison, l’immeuble a trouvé un occupant de choix : un leader mondial du secteur de l’énergie. La pérennité de cette relation locative, s’étendant sur plus d’une décennie, a été un pilier fondamental de la performance financière de cet investissement immobilier. Une occupation à 100% pendant douze ans a garanti des flux de trésorerie stables et prévisibles, minimisant ainsi les risques de vacance locative qui peuvent grever la rentabilité d’un actif tertiaire. La gestion locative proactive menée par MAGELLIM REIM a joué un rôle essentiel dans le maintien de cette relation de confiance avec le locataire, assurant une adéquation constante entre les besoins de l’entreprise et les caractéristiques de l’immeuble. La conception modulaire et flexible de l’actif, pensée dès le départ en VEFA, a permis à l’occupant d’adapter ses espaces de travail à ses évolutions structurelles, renforçant ainsi son ancrage dans les lieux. Cette approche centrée sur le locataire et la qualité de l’immeuble a jeté les bases d’une valorisation continue de l’actif, préfigurant une sortie réussie. Les stratégies d’optimisation de patrimoine immobilier visent souvent à créer cette synergie, comme le montre l’exemple de la SCPI qui diversifie ses placements pour maximiser le rendement.

Le choix de Cergy, en tant que localisation en Grande Couronne parisienne, contraste délibérément avec les stratégies d’investissement concentrées sur le Quartier Central des Affaires de Paris. En 2026, l’immobilier tertiaire en périphérie, lorsqu’il est bien desservi, démontre une résilience accrue face à l’inflation et offre souvent des opportunités de rentabilité plus attrayantes. L’actif de Cergy a ainsi bénéficié d’un rapport risque-rendement favorable dès son acquisition. La présence d’un pôle universitaire important et le développement d’un quartier mixte, intégrant bureaux et espaces éducatifs, ont contribué à la création d’une valeur intrinsèque forte pour l’immeuble, anticipant une demande future pour ce type d’actifs. Cette vision prospective, qui va au-delà de la simple localisation, est essentielle pour naviguer dans un marché où les épargnants sont en quête de rendements réels et durables. La stratégie de MAGELLIM REIM, axée sur la création de valeur à long terme, a transformé un simple immeuble de bureaux en un levier de performance financière significatif, couronnée par une vente orchestrée avec succès.

L’expertise du Groupe Magellim dans la création de solutions immobilières professionnelles depuis 15 ans est clairement mise en lumière par cette transaction. Leur capacité à anticiper les évolutions urbaines et à proposer des actifs adaptés aux besoins changeants des entreprises et des institutions est un gage de succès. Les investisseurs qui privilégient une gestion active et une stratégie de valorisation à long terme peuvent trouver dans ce type d’opérations une source de rendement particulièrement intéressante. Pour ceux qui souhaitent diversifier leurs investissements, explorer des options comme la SCPI Eden, axée sur des marchés diversifiés, peut offrir des perspectives complémentaires.

Décryptage du Rendement Interne : Comment Atteindre Plus de 10% de TRI dans l’Immobilier Tertiaire

Plongeons au cœur des chiffres qui attestent de la performance remarquable de cette opération. Atteindre un rendement interne (TRI) supérieur à 10% sur une période de détention de douze ans est une prouesse qui mérite d’être analysée en détail. Le TRI, en effet, est le baromètre le plus précis de la rentabilité d’un investissement. Il intègre non seulement les flux de trésorerie positifs générés par les loyers, mais aussi les flux sortants initiaux (le coût d’acquisition) et le prix de cession final, tout en tenant compte de la valeur temporelle de l’argent. C’est l’indicateur ultime pour évaluer la création de valeur réelle d’un actif immobilier. Dans le cas de l’immeuble de bureaux à Cergy, la somme des loyers perçus sur douze ans s’élève à 2,47 millions d’euros. Ce montant considérable a constitué une base solide pour la rentabilité, permettant des distributions régulières aux investisseurs du club deal. Cependant, c’est la plus-value réalisée lors de la cession, bien que confidentielle, qui a catapulté le TRI bien au-delà des moyennes observées sur le marché tertiaire.

Cette performance exceptionnelle n’est pas le fruit du hasard, mais le résultat d’une gestion financière et opérationnelle méticuleuse. L’optimisation des charges, la négociation rigoureuse des contrats et une stratégie fiscale adaptée ont contribué à maximiser le rendement net pour les investisseurs. L’utilisation d’un véhicule d’investissement tel qu’un club deal a permis une structure de coûts allégée et une réactivité accrue dans la prise de décision. Cette agilité est essentielle pour saisir les opportunités de sortie au moment opportun, lorsque le marché est le plus favorable. La stratégie de capitalisation, illustrée par des initiatives comme la SCPI Wemo One, partage cette ambition de générer des rendements solides grâce à une gestion dynamique des actifs. Pour comprendre pleinement les mécanismes qui mènent à de tels résultats, l’utilisation d’outils comme un simulateur SCPI avec crédit peut aider à modéliser différentes stratégies d’investissement.

Voici une synthèse des éléments financiers clés qui ont jalonné ce parcours vers un rendement exceptionnel : 📊

Au-delà des chiffres bruts, le succès de cette vente à Cergy repose sur une gestion active et une optimisation continue de la valeur de l’immeuble. L’immobilier d’entreprise, pour maintenir sa compétitivité, nécessite une vigilance constante quant aux normes environnementales, sociales et de gouvernance (ESG). En 2026, les actifs qui ne répondent pas à ces critères subissent une décote significative. L’immeuble de Cergy, grâce à des interventions de maintenance ciblées et une veille technologique constante, est resté à la pointe, garantissant son attractivité pour les acquéreurs potentiels. Cette approche proactive a non seulement sécurisé la valorisation de l’actif mais a aussi ouvert la voie à des opportunités de sortie stratégiques, comme le montre cette transaction immobilière réussie. Pour ceux qui recherchent des stratégies d’investissement similaires, l’étude des performances de fonds tels que la SCPI et la compréhension de leurs mécanismes sont essentielles pour optimiser les rendements.

La Mutation d’Usage : Quand les Bureaux se Transforment au Service de l’Éducation

L’un des aspects les plus éclairants de cette vente immobilière à Cergy réside dans l’identité de l’acquéreur : un établissement d’enseignement et de formation. Cette réorientation d’un immeuble de bureaux vers un usage éducatif illustre une tendance de fond qui remodèle le paysage urbain et immobilier en 2026. Les 1 200 m² qui accueillaient auparavant les équipes d’un leader du secteur de l’énergie vont désormais vibrer au rythme des apprentissages et des échanges académiques. Cergy, de par son dynamisme et son statut de pôle universitaire majeur, est particulièrement propice à ce type de mutation. Les institutions d’enseignement supérieur et les centres de formation recherchent activement des espaces adaptés pour accompagner la croissance de leurs effectifs et offrir un environnement propice à l’étude. L’acquisition d’un immeuble de bureaux déjà fonctionnel représente une opportunité économique et logistique significative pour ces acteurs. Les plateaux de bureaux, souvent conçus en open-space, se prêtent aisément à une reconversion en salles de classe, amphithéâtres ou espaces de coworking dédiés aux étudiants. La connectivité réseau et les infrastructures techniques déjà en place facilitent l’intégration des outils numériques indispensables à l’enseignement moderne. C’est une véritable synergie qui se crée, bénéficiant à la fois au vendeur, à l’acheteur, et à l’écosystème local.

Cette transformation d’usage apporte une couche de sécurité supplémentaire à l’investissement immobilier. Le secteur de l’éducation, caractérisé par sa stabilité et sa demande souvent pérenne, offre une alternative intéressante aux cycles plus volatils de certains marchés tertiaires. La capacité d’un actif à s’adapter à de nouveaux usages démontre sa résilience et sa valeur intrinsèque. C’est précisément cette agilité qu’anticipe MAGELLIM REIM, en veillant à ce que ses acquisitions soient suffisamment flexibles pour répondre aux besoins futurs du marché. Cette vision transversale est cruciale pour maintenir une valeur de revente optimale, même lorsque le marché des bureaux traditionnels connaît des ralentissements. Pour explorer des stratégies d’investissement immobilier innovantes, l’exemple de la SCPI Eden, avec son orientation paneuropéenne, offre une perspective de diversification internationale.

Les avantages de l’immobilier d’éducation à Cergy, et plus largement dans les zones en développement, sont multiples :

• 📈 Une demande institutionnelle forte et durable, assurant une occupation stable. 🏛️
• 📍 Une localisation stratégique, souvent à proximité des réseaux de transport, facilitant l’accès des étudiants et du personnel. 🚉
• 🛡️ Des bâtiments qui, par leur conception, sont plus facilement adaptables aux normes de sécurité des Établissements Recevant du Public (ERP).
• 🌍 Une valorisation sociale de l’actif qui résonne auprès des investisseurs sensibles à l’impact sociétal de leurs placements.

L’agilité de l’actif de Cergy, héritée de sa construction en VEFA, a joué un rôle déterminant. La luminosité naturelle et la flexibilité architecturale des espaces ont grandement facilité sa transformation en un lieu d’apprentissage. En 2026, alors que le travail hybride redéfinit les standards des bureaux, les espaces immobiliers doivent devenir des lieux de rencontre, d’échange et d’épanouissement. Les établissements d’enseignement l’ont bien compris, recherchant des environnements qui favorisent l’interaction et la créativité. Pour un investisseur, cette capacité de mutation est une assurance précieuse : si un secteur d’activité fléchit, la possibilité de pivoter vers un autre, comme la santé ou l’éducation, garantit la pérennité de l’actif. C’est un principe fondamental pour investir sereinement en SCPI, où l’on ne parie plus sur un seul usage, mais sur une capacité d’adaptation globale de l’immobilier. Cette transaction immobilière à Cergy est une illustration parfaite de cette théorie mise en pratique avec succès, confirmant la pertinence d’une rentabilité optimisée par la diversification des usages.

L’Expertise Club Deal : Le Levier d’une Performance Financière Inégalée

Au-delà des qualités intrinsèques de l’immeuble de bureaux à Cergy, la structure qui a rendu cette performance financière possible est le club deal. MAGELLIM REIM s’est imposée comme une référence dans ce mode d’investissement immobilier, qui consiste à réunir un groupe restreint d’investisseurs autour d’un projet spécifique et clairement défini. Contrairement aux grandes SCPI de rendement, souvent perçues comme des fonds moins réactifs, le club deal offre une approche sur mesure, une véritable « haute couture » immobilière. Chaque décision est prise avec une vision laser focalisée sur les objectifs de l’opération, qu’il s’agisse de l’acquisition, de la gestion ou de la stratégie de sortie. L’opération de Cergy, par exemple, a été structurée pour un club deal commercialisé par Eternam. Ce partenariat a permis de mobiliser les capitaux nécessaires à l’acquisition en VEFA en 2013, tout en garantissant aux investisseurs un reporting transparent et régulier. La force du club deal réside dans cette relation de proximité entre le gestionnaire et les associés. Il ne s’agit pas de posséder une infime partie d’un portefeuille immobilier gigantesque, mais d’être un co-propriétaire engagé dans le succès d’un projet concret. Pour ceux qui préfèrent une diversification plus étendue, les informations sur les avantages des SCPI restent une lecture essentielle pour comprendre les différentes approches.

Avec plus de 5 milliards d’euros d’actifs sous gestion, le Groupe Magellim a su développer une expertise et des processus industriels, tout en conservant cette approche artisanale qui fait la spécificité du club deal. Leur présence physique dans plusieurs régions françaises (Nantes, Lyon, Marseille, etc.) leur confère un avantage compétitif indéniable : une connaissance intime du terrain. Cette connaissance permet d’anticiper les évolutions urbaines et de dénicher des opportunités d’investissement dans des zones à fort potentiel avant même qu’elles n’attirent l’attention générale. Cette stratégie de décentralisation, combinée à une sélection rigoureuse des actifs, est un moteur clé de leur performance financière. Cette approche de proximité et de spécialisation permet de maximiser la rentabilité et d’assurer une vente au meilleur prix, comme le démontre le succès de cette transaction immobilière à Cergy. Les investisseurs à la recherche de rendements supérieurs peuvent trouver dans les clubs deals une voie d’excellence. Les SCPI axées sur le cashback, comme celles mentionnées sur super-pognon.fr, peuvent aussi offrir des avantages immédiats.

Les atouts du Club Deal, tels que pratiqués par MAGELLIM REIM, sont nombreux pour optimiser la rentabilité : 💼

• 🕵️‍♂️ Une capacité unique à dénicher des actifs « hors marché » grâce à un réseau local étendu et une prospection active.
• 🤝 Un alignement parfait des intérêts entre le gestionnaire et les investisseurs, favorisant la transparence et la confiance mutuelle.
• 🏁 Une stratégie de sortie clairement définie dès la phase d’acquisition, garantissant une anticipation des conditions optimales de revente.
• 📈 Des frais de structure généralement plus compétitifs que dans des structures plus larges, permettant de booster le rendement interne.

L’accompagnement et le conseil offerts par les équipes de MAGELLIM REIM et d’Eternam ont été déterminants dans la réussite de cette vente. Dans un environnement financier complexe, disposer d’interlocuteurs fiables et réactifs est un atout majeur. Cela permet de transformer un simple projet immobilier en une machine à créer de la valeur. Si vous ressentez le besoin d’être guidé dans vos choix d’investissement, demander un conseil et accompagnement pour clarifier vos objectifs patrimoniaux est une étape primordiale. La capacité à anticiper les opportunités, comme la demande croissante pour l’immobilier éducatif à Cergy, témoigne d’un flair stratégique qui se cultive et se perfectionne. Pour explorer d’autres modèles de réussite, les analyses sur les SCPI innovantes comme Vitality avec Clubfunding illustrent cette recherche constante d’optimisation.

En définitive, le club deal se révèle être un outil puissant pour les investisseurs avertis qui recherchent des opportunités ciblées et une implication directe dans leurs placements. L’exemple de Cergy confirme que, bien pilotée, cette structure peut surpasser les performances des fonds immobiliers plus généralistes, en créant de la valeur grâce à une gestion de proximité et une vision stratégique à long terme.

L’Avenir de l’Immobilier Tertiaire en 2026 : Résilience, Qualité et Nouvelles Opportunités

Alors que nous examinons cette transaction immobilière significative à Cergy, la question de l’avenir de l’immobilier de bureau en 2026 se pose avec acuité. Loin de s’éteindre, le marché du bureau connaît une profonde mutation, se segmentant et privilégiant la qualité et l’utilité sociale. L’opération menée par MAGELLIM REIM à Cergy est emblématique de cette nouvelle ère. Les actifs qui prospèrent sont ceux qui, à l’instar de celui du Val-d’Oise, démontrent une capacité d’adaptation à des usages variés et répondent aux exigences croissantes en matière de durabilité et de confort. La résilience du marché francilien, et plus largement de l’immobilier tertiaire en France, repose sur sa capacité à intégrer de nouveaux secteurs d’activité et à répondre aux mutations économiques et sociétales. Lorsque les besoins d’un secteur évoluent, comme le passage de l’énergie à l’éducation à Cergy, la porosité entre les marchés devient un facteur clé de liquidité et de valorisation. Les investisseurs en 2026 ne cherchent plus un locataire idéal pour des décennies, mais un bâtiment intrinsèquement adaptable, capable d’accueillir une succession d’usages pertinents. C’est cette vision prospective qui permettra de distinguer les investissements générant un rendement interne médiocre de ceux qui atteignent des performances financières exceptionnelles, telles que ce rendement interne supérieur à 10% observé à Cergy.

Le marché actuel favorise également les acteurs qui osent sortir des sentiers battus et adopter des stratégies d’investissement audacieuses. L’investissement en région ou en Grande Couronne, à condition qu’il soit soutenu par des infrastructures solides et des dynamiques de développement locales, offre des points d’entrée souvent plus attrayants que les centres-villes surévalués et saturés. Pour les investisseurs désireux de se lancer dans cette voie, une préparation rigoureuse est indispensable. Explorer des marchés internationaux, à l’instar de la stratégie de la SCPI Corum USA, peut offrir des perspectives de diversification géographique et de sécurisation accrue des placements. Il est crucial de réaliser un guide SCPI pour comprendre les différentes stratégies et opportunités.

Les conseils pour naviguer dans ce nouveau paysage immobilier sont clairs et s’articulent autour de trois piliers :

• 💡 Flexibilité de l’actif : Privilégier les biens qui peuvent facilement s’adapter à différents usages et aux évolutions du marché. Un immeuble de 1 200 m² comme celui de Cergy offre souvent cette agilité.
• ⭐ Qualité du gestionnaire : S’assurer que la société de gestion possède une expertise reconnue, une stratégie claire et une capacité démontrée à créer de la valeur. MAGELLIM REIM incarne cette qualité.
• 🗺️ Pertinence de la zone géographique : Opter pour des secteurs en développement, bien connectés et offrant des perspectives de croissance économique et démographique. Cergy est un exemple probant.

L’immobilier physique, malgré la digitalisation croissante, demeure un socle de stabilité pour les patrimoines. La patience, comme l’a prouvé la détention de douze ans de l’actif de Cergy, est une vertu récompensée par des flux de revenus cumulés (2,47 M€) et une sortie valorisante. Dans un monde qui accélère, l’immobilier offre une ancre tangible pour la constitution et le développement de richesse. Les opportunités comme celles de la SCPI Eurovalys, axée sur l’Allemagne, montrent que l’immobilier tertiaire offre encore un potentiel de croissance significatif à l’international. L’exploration des stratégies de revitalisation du marché immobilier, comme mentionné sur certains sites spécialisés, est également une piste à considérer.

Le succès de MAGELLIM REIM à Cergy est un signal fort. Il confirme que l’expertise, combinée à une connaissance fine du territoire et à une structure d’investissement agile comme le club deal, reste la clé pour générer de la richesse dans l’immobilier. L’immobilier d’entreprise en 2026 a encore de beaux jours devant lui, à condition d’adopter une vision stratégique et de savoir déceler l’extraordinaire dans l’ordinaire, comme le prouve cette réussite.

Quel est le rendement interne (TRI) de la vente de l’immeuble de bureaux à Cergy ?

La vente de l’immeuble de bureaux à Cergy par MAGELLIM REIM a généré un rendement interne (TRI) exceptionnel, supérieur à 10%, sur une période de détention de douze ans.

Quelle était la surface de l’immeuble vendu et quand a-t-il été acquis ?

L’immeuble de bureaux cédé à Cergy mesure 1 200 mètres carrés. Il a été acquis par MAGELLIM REIM en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) en février 2013.

Qui a été l’acquéreur de l’immeuble et quel type d’usage a été privilégié ?

L’immeuble a été vendu à un établissement d’enseignement et de formation. Cette mutation d’usage transforme les anciens bureaux en un espace dédié à l’éducation et à la formation, reflétant une tendance du marché immobilier en 2026.

Quelle est la stratégie d’investissement de MAGELLIM REIM mise en évidence par cette transaction ?

Cette transaction met en lumière l’expertise de MAGELLIM REIM en matière de club deal, de gestion active d’actifs immobiliers, et sa capacité à identifier des opportunités dans des zones à fort potentiel comme Cergy. Elle souligne l’importance de la qualité de l’actif, de la gestion proactive et de l’anticipation des mutations d’usage pour maximiser la rentabilité.

Quel montant de loyers a été généré par l’immeuble pendant la période de détention ?

Pendant les douze années de détention, l’immeuble de bureaux à Cergy a généré une somme de 2,47 millions d’euros de loyers, contribuant significativement à la rentabilité globale de l’investissement.