Comment établir un classement des meilleures SCPI

Ces derniers jours il m’a été demandé à plusieurs reprises pourquoi je ne parlais pas plus souvent de la SCPI TRANSITION EUROPE

En effet celle-ci est classée numéro 1 sur beaucoup de sites internet.

Mais attention, ces classements sont uniquement basés sur le critère du rendement en 2023.

Or ce classement est souvent biaisé.

Et pourquoi cela ?

Plusieurs raisons, mais les principales sont :

1 – Le mécanisme du délai de jouissance

2 – L’endettement de la SCPI

Quoiqu’il en soit il y a beaucoup d’autres critères, que celui du rendement, à analyser quand vous allez investir en SCPI, car c’est un placement qui se fait sur des dizaines d’années, pas sur un an (durée de détention moyenne des SCPI : 23 ans)

Liste non exhaustive des critères :

– TDVM (taux de distribution) bien sûr

– TAEM (taux acte en main de l’immobilier acheté)

– Valeur de reconstitution

– Niveau d’endettement

– Les frais

– Niveau de réactivité, de disponibilité et de transparence de la société de gestion

– Diversification (Actif, géographique, locataire …)

– Durée des Baux

– Les réserves (trésorerie pour travaux ou crises)

– Le taux d’occupation financier

– La société de gestion

– Classement SFDR (la SCPI OSMO energie est selon moi la meilleure sur ce critère)

Concernant le TAEM

A priori le TAEM de TRANSITION EUROPE se situerait à environ 7.25%, ce qui est tout à fait correct.

Certains de mes partenaires ont tenté d’avoir un retour sur le sujet en les contactant mais sans réponse à ce jour, je me suis donc basé sur un document fourni sur leur site internet.

A titre de comparaison le TAEM moyen de IROKO est de 7% alors que cette dernière a plusieurs années d’existence, ce qui montre la qualité de gestion la société IROKO.

La SCPI WEMO ONE, qui vient tout juste d’être lancée, vise un TAEM supérieur à celui de TRANSITION EUROPE si l’on analyse les TAEM de chaque bien en projet d’acquisition (non garanti évidement)

La SCPI COMETE qui vient aussi de sortir, n’a réalisé qu’une seule acquisition à ce jour pour un TAEM de 8%

je sortirai prochainement un article récapitulant toutes les sociétés qui ont bien voulu ou qui ont pu me fournir cette information.

Mécanisme du délai de jouissance

Concernant l’effet du mécanisme du délai de jouissance, la SCPI COMETE, par exemple, a délivré un revenu pour les premiers acquéreurs de 6.25 € au 1er trimestre 2024.

En annualisant ce revenu et en prenant le prix d’acquisition actuel de 250 € on obtient un TDVM de (6.25*4)/250 = 10%

( 10.5% pour ceux qui ont acheté pendant la part sponsor de -5%)

Bien sûr il ne faut pas tenir compte de ce rendement.
Je fais justement ce calcul pour montrer l’impact du délai de jouissance sur le TDVM.

Comme vous le voyez tous les chiffres sont à prendre avec des pincettes, et le taux de distribution ne peut pas être le seul et principal critère

D’ailleurs malgré le fait que REMAKE soit plus ancienne que TRANSITION EUROPE, ses indicateurs financiers sont meilleurs selon le comparateur SCPI Deeptinvest.

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