SCPI Européenne : En direct ou en Assurance-vie ?

SCPI Européenne : En direct ou en Assurance-vie ?

Je vois beaucoup parler de SCPI en assurance-vie pour payer moins d’impôts, surtout quand on à une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 30%

Si dans le cas des SCPI investissant en France il est vrai que l’assurance-vie est plus avantageuse, pour les SCPI qui investissent en Europe, c’est très différent.

Voyons cela de plus près

Quels sont les frais et Impôts que nous allons payer dans les deux cas (pour un versement de 100K€ par exemple)

Impôts sur le revenus à la source à l’étranger

Dans les deux cas nous les payons, donc nous n’en parlerons plus

Impôts sur le revenu en France

L’assurance vie se voit loti d’un abattement de 4600€ après 8 ans et du PFL à 7.5% (dans l’exemple)

Les SCPI Euro quant à elles sont assujetties à la TMI – Taux moyen soit pour l’exemple 16%

Frais de gestion de l’assurance-vie

Pour l’exemple nous prendrons le contrat SPIRICA avec de mémoire 0.5% de frais sur le montant total du portefeuille. A un rendement de 6%, c’est 0.5% de frais représente l’équivalent d’une taxe de 8.33% 

En SCPI en direct nous n’avons pas de frais supplémentaires.

Prélèvements sociaux 

Tant que le capital reste dans l’assurance vie il n’y a pas de Prélèvement sociaux sur les revenus des SCPI.

Néanmoins quand on commecera à sortir des fonds, on paiera alors les prélèvements sociaux sur la partie intérêts et cela sans aucun abattement. 

Cela arrivera forcément, le but étant bien de toucher des revenus ou de récupérer les fonds à un moment ou à un autre

Exemple concret d’un investissement SCPI en assurance-vie et en direct

Prenons un versement de 100 K€ avec un rendement de 6% Net de fiscalité étrangère, une TMI à 30% et un Taux moyen à 14%, sur une durée de 10 ans

Revenus des SCPI

En assurance vie au bout de 10 ans nous pourrons récupérer, la 11 ème année donc, un revenu de 7138 € Net (PFL après abattement + Frais de gestion + prélèvements sociaux)

En Direct, ce revenu Net de tout sera quant à lui 8241 € (après impôts, pas de prélèvements sociaux puisque 100% des revenus sont perçus à l’étranger)

Captial (SCPI sans frais de souscription)

Le capital en assurance vie sera de 170329 €, mais si on veut récupérer la totalité des fonds, alors il faudra payer le PFL après abattement + les prélèvements sociaux, soit un capital NET de 153 303 €

En SCPI en direct le capital Net à la fin après revente des parts s’élève à 163 511 €

CONCLUSION : SCPI Euro en direct mieux que SCPI Euro en assurance vie

Que ce soit pour une sortie en Capital ou une sortie en rachats partiels programmés, les Prélèvements sociaux sont la cause de l’échec de l’assurance vie pour ce qui est des SCPI Européennes

Même pour une TMI à 30% il vaut mieux investir dans des SCPI en direct

Néanmoins un élément primordial est le niveau de liquidité qu’il vous faut

Si vous avez besoin des fonds pour un projet à court/moyen terme alors mieux vaut répartir le versement entre assurance vie et SCPI

Si c’est pour un revenu passif, alors mieux vaut investir en Direct

De surcroit vous n’êtes pas propriétaire en assurance vie, il y a le risque de contrepartie supplémentaire en assurance-vie